Eine Einführung für Alle, die zum ersten Mal ein Haus kaufen und finanzieren.

Inhalt:

• Immobilienkauf ohne Risiko
• Vertragsgestaltung
• Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr
• Übergang des Eigentums
• Eigentumswohnung
• Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte
• Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Immobilienkauf ohne Risiko

Viele träumen davon in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Um sich diesen Traum zu verwirklichen, müssen die meisten lange sparen und zudem Kredite aufnehmen. Soviel Geld geben die meisten Käufer nur einmal im Leben aus. Aber nicht nur für den Käufer, sondern auch für den Verkäufer geht es bei einem solchen Vertrag um viel Geld.

Es wäre eine Katastrophe hierbei böse Überraschungen zu erleben oder sein Geld zu riskieren.
 
Deshalb schreibt der Gesetzgeber zum Schutz aller Vertragsbeteiligten zwingend vor, dass Immobilienverträge nur vor einem Notar geschlossen werden können. Kaufverträge über Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen oder Erbbaurechte sind erst rechtsgültig, wenn sie von einem Notar beurkundet werden. Solange die Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer nicht beurkundet sind, kann keiner der Beteiligten daraus irgendwelche Rechte oder Schadensersatzansprüche herleiten.  

Eigentümer- Erbbaurecht
Ein Haus kann man bekanntlich nicht wie ein Zelt an beliebigen Orten neu aufstellen. Wenn das Haus erst einmal steht dann kann man es nur noch abreißen aber nicht einfach mitnehmen. Deshalb gehören Grundstück und Haus auch rechtlich gesehen untrenn­bar zusammen. Wer also ein Haus kaufen will, der muss das Grundstück kaufen, auf dem das Haus steht. Wird der Käufer als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, wird er automatisch auch Eigentümer des Hauses.
Beim Erbbaurecht ist das anders. Erwirbt man ein Erbbaurecht, kann man auf einem Grundstück, das einem anderen gehört, ein eigenes Haus haben (entweder bauen oder ein vorhandenes nutzen). Dafür erhält der Grundstückseigentümer in der Regel einen jährlichen Geldbetrag – den Erbbauzins. Erbbaurechte können wie Grundstücke verkauft und belastet werden. Aus der DDR-Zeit gibt es nur noch einige wenige Fälle, in denen der Eigentümer eines Hauses nicht gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstücks ist. Hier gibt es Übergangsfristen auf die an dieser Stelle aber nicht näher eingegangen werden soll.

Meine Aufgabe als Notar ist es, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor Fallstricken zu bewahren. Als Notar habe ich beiden Vertragsbeteiligten optimale juristische Beratung zu gewährleisten. Ich setze das, was die Parteien wollen in einen juristisch einwandfreien Vertrag um, schlage sachgerechte Regelungen vor und bespreche mit Ihnen den Text. Der Vertragsentwurf ist bereits juristisch ausformuliert. Lesen Sie ihn unbedingt bereits vor der Beurkundung gründlich durch. Haben Sie Zweifel oder Fragen, können Sie sich – selbstverständlich ohne Mehrkosten – an mich wenden. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit. Für viele Notarverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern hat der Gesetzgeber zwingend eine Bedenkfrist von vierzehn Tagen bis zur verbindlichen Unterschrift eingeführt. Haben Sie sich entschieden und sind Sie mit der anderen Seite einig, kann der Vertrag beurkundet werden. 

Beurkundung

Bei der Beurkundung muss ich Ihnen zwingend den vollständigen Vertragstext vorlesen. Zudem bespreche ich mit Ihnen selbstver­ständlich den Inhalt der einzelnen Regelungen. Hier haben Sie auch noch einmal umfassend Gelegenheit, Fragen zu stellen. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, unterschreiben sie ihn. Mit meiner Unterschrift als Notar bestätige ich, den Vertrag amtlich geprüft zu haben und schließe und die Beurkundung formell ab. Das Original wird sicher und vertraulich beim Notar verwahrt.

Zusätzlich zur Beurkundung organisiere ich als Notar die Abwicklung des besiegelten Kaufvertrages, besorge behördliche Genehmigungen, stelle bei Gericht die notwendigen Anträge. Insbesondere kümmere mich natürlich darum, dass im Grundbuch eingetragene Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen will, gelöscht werden. Um Über­raschungen zu verhindern, wird zugunsten des Käufers eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Soweit erforderlich verwalte ich den Kaufpreis auf einem Notaranderkonto. 

Vormerkung
Die Vormerkung sichert die Eintragung eines Rechts. Die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) schützt den Käufer nicht nur davor, dass der Verkäufer das Objekt noch einmal an einen anderen verkauft. Die Vormerkung sichert den Käufer insbesondere davor, dass nach der Beurkundung noch Belastungen oder Pfändungen in das Grundbuch eingetragen werden, die der Käufer dann übernehmen müsste. Die Vormerkung „reserviert“ also quasi den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung an dem veräußerten Grundstück.

Schließlich achte ich als Notar darauf, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vertragsgemäß erfolgt. Wenn der Käufer ein Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen hat, wird nach der Beurkundung des Kaufvertrages zudem noch eine Grundschuld beurkundet. 

Grundbuch
Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, geführt. Dem Grundbuch kann jeder die Eigentumsver­hältnisse, die genaue Beschreibung des Grundstücks und dessen mögliche Belastungen (zum Beispiel Wegerechte, Grundschulden, Hypotheken) entnehmen. Es ist ein öffentliches Register, auf das man sich verlassen kann. Vor der Beurkundung sehe ich das Grundbuch für die Vertragsbeteiligten ein und bespreche mit Ihnen den Inhalt.

Der Käufer sollte den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Vor der Beurkundung sollte der Käufer den Vertragsentwurf auch mit seiner Bank absprechen. So kann sichergestellt werden, dass keine Zahlungsfristen vereinbart werden, die möglicherweise nicht eingehalten werden können.

Vertragsgestaltung 

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist sicherlich kein Alltagsgeschäft. Aber genauso wie im Alltag sollte auch hier der Grundsatz beherzigt werden: Ware gegen Geld und Geld gegen Ware. 
Im Supermarkt zahlt der Käufer bar und ihm gehört die Ware. Beim Grundstückskauf ist das allerdings etwas komplizierter. Der Käufer wird nicht Eigentümer, indem er den Haustürschlüssel erhält. Er muss erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.
Meine Aufgabe als Notar ist es dafür zu sorgen, dass der Käufer den Kaufpreis erst bezahlt, wenn nach Zahlung des Kaufpreises die vertragsgerechte Eigentumsumschreibung auch wirklich sicher ist. Umgekehrt will der Verkäufer sein Eigentum erst dann verlieren, wenn die Zahlung des Kaufpreises zweifellos sicher ist. 
Da ich als Notar die Voraussetzungen dafür kenne schlage ich entsprechende Vertragsklauseln vor. Sind für sie versteckte Risiken vorhanden, werde ich Sie ausdrücklich darauf hinweisen. Ob für die Kaufpreiszahlung ein Notaranderkonto eingerichtet werden sollte hängt vom konkreten Einzelfall ab. Ob dies erforderlich ist, kläre ich mit Ihnen in einem Beratungsgespräch. Sinnvoll ist die Zahlung über ein Notaranderkonto z.B. dann, wenn die Schlüssel schon übergeben werden sollen, bevor der Kaufpreis zur Zahlung fällig gestellt werden kann.  

Notaranderkonto
In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Manchmal kann es aber im Interesse des Verkäufers oder Käufers sein, dass zur Kaufpreiszahlung ein sog. Notaranderkonto eingeschaltet wird. Der Käufer zahlt dann auf das Notaranderkonto. Das Notaranderkonto ist ein Konto des Notars, das nur für die Abwicklung Ihres Kaufvertrag speziell eingerichtet wird. Der Kaufpreis wird auf dem Notaranderkonto solange verwahrt, bis die vertragsgerechte Abwicklung des Vertrages sichergestellt ist. Im Kaufvertrag wird ganz genau festgelegt unter welchen Voraussetzungen ich das Geld an den Verkäufer auszahlen darf.

Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr

(Wirtschaftlicher Übergang) 

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Oft soll der Käufer schon vor diesem Zeitpunkt das Haus oder die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks – z.B. Mieteinnahmen – zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten – z.B. Grundsteuern, Müll- und Abwassergebühren – tragen. Der Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart: Meist muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen, bevor er den Hausschlüssel erhält. Zumindest aber sollte die Kaufpreiszahlung durch Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto sichergestellt sein.

Übergang des Eigentums 

Der Verkäufer will sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reiche ich Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn mir der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat oder der Käufer mir einen Zahlungsbeleg vorgelegt hat. Als Notar sorge ich also für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernehme die komplizierte Vertragsabwicklung. Dadurch wird der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sowohl für den Verkäufer und als auch für den Käufer genauso sicher wie ein Alltagsgeschäft.

 
Oft werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die noch nicht fertiggestellt sind. Den Verkäufer nennt man in diesen Fällen Bauträger. Für den Käufer hat der Kauf von einem Bauträger den Vorteil, dass er das Objekt mitgestalten kann. Da das Kaufobjekt aber noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen muss sich der Käufer von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen. Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer den Kaufpreis meist nicht nach endgültiger Fertigstellung in einem Betrag, sondern in Raten. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss. Er regelt die Rechte des Käufers bei Baumängeln. Sonderwünsche des Käufers müssen wie alle Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

Eigentumswohnung

Man muss nicht gleich ein ganzes Grundstück mit einem Haus kaufen. Ein Haus kann auch in Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an der Wohnung (Sondereigentum),

Sondereigentum
Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Es kommt auf den Einzelfall an. Maßgeblich ist die Teilungserklärung.

sondern gleichzeitig einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht (gemeinschaftliches Eigentum).

Gemeinschaftliches Eigentum
Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Das sind vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z.B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen).

Die Wohnung, die räumlich genau abgegrenzt ist, steht nur dem jeweiligen Eigentümer zu. Der Rest des Gebäudes und die Freiflächen stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zu, sofern nicht sog. Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden.

Sondernutzungsrechte
Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Eigentum an einzelnen Wohnungen eines Hauses entsteht, wenn das Haus in einer notariellen Teilungserklärung aufgeteilt wird. Jede Wohnung wird in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentümer der Wohnungen bilden eine Gemeinschaft, die ihre Spielregeln braucht. Gesetzliche Regeln enthält das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses wird durch eine Gemeinschaftsordnung und durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer ergänzt. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse sind deshalb wichtige Unterlagen. Ein Käufer, der sie sich vor der Beurkundung nicht genau anschaut, riskiert böse Überraschungen. Auch über das Hausgeld, das meist monatlich gezahlt wird, und über Instandhaltungsrücklagen muss sich der Käufer informieren.

Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte

Viele Käufer einer Immobilie finanzieren einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit. Die Bank und der Käufer schließen einen Darlehensvertrag. In dem Darlehensvertrag vereinbaren sie, wie das Darlehen zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen. Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet.

Grundschuld oder Hypothek:
Viele Käufer eines Grundstücks sagen: „Mein Haus gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank.“ Dies ist so nicht richtig, denn der Käufer wird Eigentümer, wenn er im Grundbuch steht. Die Bank kann aber auf das Grundstück zugreifen, wenn der Darlehensnehmer nicht pünktlich zahlt. Mit der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ist es, als hätte der Käufer das Grundstück der Bank „verpfändet“. Die Bank kann das Grundstück durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung – der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig. Man sollte sie sich genau ansehen. Fragen beantwortet der Notar in einem persönlichen Beratungsgespräch.

Von beiden Sicherheiten hat sich die Grundschuld durchgesetzt. Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das verpfändete Grundstück zu vollstrecken.

Grundschuldzinsen: 
Oft werden Grundschuldzinsen von 15%, 18% oder 20% vereinbart und eingetragen. Das ist eine Obergrenze. Es bleibt Spielraum für andere Forderungen. Wirtschaftlich entscheidend ist die Zinshöhe der gesicherten Forderung, also z. B. aus dem Darlehensvertrag.

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Neben der Grundschuld verlangen die meisten Banken ein Schuldanerkenntnis: Wenn der Darlehensnehmer (Käufer) das Darlehen nicht zurückzahlt, könnte die Bank vor Gericht klagen. Mit dem Urteil könnte sie auf das restliche Vermögen des Darlehensnehmers zugreifen, also z.B. ein Konto oder Lohnansprüche pfänden. Das ist zeitaufwändig und teuer. Hat der Darlehensnehmer dagegen in der notariellen Bestellungsurkunde ein Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne Gerichtsprozess vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.