Der Grundstückskauf

Inhalt:

• A Allgemeine Fragen des Grundstückskaufs
  • I.  Vorbereitende Tätigkeit
    1. Vorgespräch und Fertigung eines Entwurfes
    2. Steuerliche Fragen
    3. Grundbucheinsicht
  • II.  Kaufgegenstand
    1. Kauf einer Teilfläche
    2. Kauf eines Bruchteils (z.B. eines ½ Anteils)
    3. Wesentliche Bestandteile, Zubehör, Inventar
    4. Anteil an einer Grundstücks GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts)
  • III. Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit
    1. Kaufpreis
    2. Kaufpreisfälligkeit
    3. Eigentumsvormerkung
    4. Genehmigungen
    5. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte
    6. Lastenfreistellung
    7. Sicherung der Kaufpreiszahlung
  • IV. Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank
  • V.  Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
• B Kaufverträge mit Besonderheiten in der Person des Verkäufers oder Käufers
  • I.   Minderjähriger
  • II.  Geschäftsunfähiger
  • III. Erbengemeinschaft
  • IV. Verkäufer ist Vorerbe
  • V.  Verkauf durch einen Insolvenzverwalter
  • VI. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung vermerkt
• C Kaufverträge mit Besonderheiten bei der Kaufpreiszahlung
  • I.  Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten des Verkäufers in Anrechnung auf den Kaufpreis
  • II.  Stundung eines Kaufpreisteils mit Sicherung durch Restkaufpreishypothek, Ratenkauf
  • III. Verrentung des Kaufpreises

A Allgemeine Fragen des Grundstückskaufs

Durch die Beurkundung und Abwicklung soll gewährleistet werden, dass der Käufer ein in der Regel lastenfreies Grundstück erhält oder nur solche Lasten übernimmt, die ihm auch tatsächlich bekannt sind. Lasten eines Grundstücks können z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Grundschulden und Hypotheken sein. Diese Belastungen werden in Abteilung II oder III eines Grundbuchs eingetragen.

Für den Verkäufer soll im Rahmen der Abwicklung sichergestellt werden, dass das Eigentum auf den Käufer erst umgeschrieben wird, nachdem entweder der Kaufpreis gezahlt wurde oder aber die Kaufpreiszahlung zumindest sichergestellt ist. Umgekehrt ist für den Käufer sicherzustellen, dass er nicht den Kaufpreis zahlt bevor die Eigentumsumschreibung auf ihn sichergestellt ist.

I.  Vorbereitende Tätigkeit

1. Vorgespräch und Fertigung eines Entwurfes
Im Rahmen eines Vorgespräches wird in der Regel zunächst einmal geklärt, welche Regelungen in den Vertrag aufgenommen werden sollen und welche Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Vor Beurkundung wird der Notar grundsätzlich einen Entwurf fertigen und diesen Entwurf den Beteiligten vor Beurkundung übersenden. Gemäß § 17 Absatz 2 a) BeurkG muss ein Entwurf den Beteiligten zwei Wochen vor Beurkundung zugeleitet werden, wenn es sich um einen sogenannten Verbrauchervertrag handelt. Verbraucherverträge sind Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher.

2. Steuerliche Fragen
Werden mit dem Vertragsabschluß besondere steuerliche Ziele verfolgt, ist dies vor der Beurkundung mit einem Angehörigen der steuerberadenden Berufe abzuklären. Bei Besonderheiten wird der Notar von sich aus den Beteiligten raten, steuerliche Fragen vorab mit einem Steuerberater zu klären.
 

3. Grundbucheinsicht
Vor Beurkundung eines Kaufvertrages ist der Notar verpflichtet, das Grundbuch einzusehen, um Belastungen festzustellen. Auf eine Grundbucheinsicht sollten die Beteiligten nur im äußersten Ausnahmefall verzichten. Der Notar wird dann in der Urkunde festhalten, dass die Beteiligten trotz Belehrung über die damit verbundenen Risiken auf eine sofortige Beurkundung bestanden.

II.  Kaufgegenstand

1. Kauf einer Teilfläche
Möglich ist auch der Kauf einer Teilfläche. Die Beurkundung des Kaufvertrages kann bereits unabhängig von der Vermessung erfolgen. Beim Kauf einer Teilfläche ist jedoch zu beachten, dass vor Eigentumsumschreibung die Teilfläche dann vermessen werden muss. Die verkaufte Teilfläche und die nicht verkaufte Teilfläche erhalten vom Katasteramt eigenständige Flurstücksnummern. Erst nach Vorliegen der katasteramtlichen Fortführungsunterlagen kann der Vertrag abgewickelt werden. 
Weiter ist beim Kauf einer Teilfläche zu klären, ob der vereinbarte Kaufpreis ein Festpreis sein soll oder ob der Kaufpreis entsprechend der durch Vermessung ermittelten Grundstücksgröße ggf. angepasst werden soll.
 

2. Kauf eines Bruchteils (z.B. eines ½ Anteils)
Deutlich vom Kauf einer Teilfläche zu unterscheiden ist der Kauf eines ½ Anteils. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, sind sie i. d. R. Eigentümer nach Bruchteilen. Der Kauf eines ideellen Bruchanteils ist möglich. Beim Kauf eines ½ Anteils wird man zwar Eigentümer des ½ Anteils. Dieser ½ Anteil erstreckt sich jedoch auf das gesamte Grundstück, d. h. der Eigentümer zu ½ Anteil ist zur Hälfte am gesamten Grundstück Berechtigter. Gemäß § 749 BGB hat jeder Bruchteilseigentümer die Möglichkeit, die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft zu verlangen.

3. Wesentliche Bestandteile, Zubehör, Inventar
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören nach § 94 Absatz 1 BGB alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind.

Beispiele:
Wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind

• Fertiggarage,
• Bodenbeläge,
• Zentralheizungsanlage,
• ein in den Boden eingelassenes Schwimmbecken.

 
Eine Einbauküche ist nach der Rechtssprechung in Norddeutschland wesentlicher Bestandteil des Gebäudes. In West- und Süddeutschland dagegen nicht.
 
 
3. Anteil an einer Grundstücks GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts)
Wird ein Anteil an einer Grundstücks-GbR veräußert, ist Kaufgegenstand nicht das Grundstück, sondern der GbR-Anteil selbst. Der Vertrag ist daher nicht beurkundungspflichtig. Es erfolgt nur eine Grundbuchberichtigung. Nur wenn die gesamte GbR das Grundstück veräußert, ist der Vertrag beurkundungspflichtig.

III. Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit

1. Kaufpreis
Zu warnen ist vor der Angabe eines falschen Kaufpreises in dem Grundstückskaufvertrag, um etwa die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage, die Grundbuchkosten oder die Notargebühren niedrig zu halten.
Wird ein unrichtiger Kaufpreis angegeben, ist der beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nach § 117 Absatz 1 BGB nichtig. Der wirklich gewollte Vertrag ist aber wegen Formmangels nach § 125 BGB unwirksam. Es ist daher kein Kaufvertrag zustande gekommen.

2. Kaufpreisfälligkeit
Die Kaufpreisfälligkeit sollte so geregelt werden, dass keiner der Beteiligten eine ungesicherte Vorleistung erbringt. Vor Zahlung des Kaufpreises sollte daher der Notar alle zur lastenfreien Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen haben, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Erst nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde, wird dann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt. Der Nachweis der Kaufpreiszahlung wird in der Regel dadurch erbracht, dass der Verkäufer dem Notar den Zahlungseingang schriftlich bestätigt. Dem Käufer ist jedoch die Möglichkeit einzuräumen, den Zahlungsnachweis durch bankbestätigten Zahlungsbeleg zu erbringen.
 
Die Möglichkeit der Abwicklung eines Kaufvertrages über ein Notaranderkonto sollte nur in begründeten Ausnahmefällen erfolgen. Ansonsten werden durch die Einrichtung eines Notaranderkontos lediglich völlig unnötige Gebühren.

3. Eigentumsvormerkung
Keinesfalls sollte aus Kostengründen auf die Eintragung einer Eigentumsvormerkung verzichtet werden. Die Eigentumsvormerkung (= Auflassungsvormerkung) schützt den Käufer davor, dass nach Beurkundung weitere Belastungen in das Grundbuch eingetragen werden oder der Verkäufer den Grundbesitz ein zweites Mal verkauft.

4. Genehmigungen
a) Die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks bedarf in der Regel der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Die Genehmigung ist dann entbehrlich, wenn der Kaufgegenstand kleiner als 20.000 qm ist. Mit der Genehmigung soll erreicht werden, dass land- oder forstwirtschaftlich nutzbare Grundstücke möglichst in der Hand von Hauptberufslandwirten bleiben, Grundstücke nicht in zu kleine Parzellen zerschnitten, lebensfähige Betriebe nicht zerteilt und für Land keine Überpreise gezahlt werden (§ 9 Grundstücksverkehrsgesetz).
Versagt werden darf die Genehmigung nur, wenn einer der drei Versagungsgründe des § 9 GrdstVG erfüllt ist. Die Veräußerung an einen Nichtlandwirt kann i. d. R. nur genehmigt werden, wenn kein Hauptberufslandwirt am Erwerb zu demselben Preis bereits ist.
 
b) Die Genehmigung nach der GVO ist grundsätzlich bei jeder Erstveräußerung nach der Wende erforderlich. Veräußerung i.d.S. ist jede entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung unter Lebenden.
 
c) Die Einleitung eines Flurbereinigungsverfahrens hat kein Veräußerungsverbot zur Folge. Der Erwerber eines im Flurbereinigungsgebiet gelegenen Grundstücks muss das bisherige Verfahren gegen sich gelten lassen (§ 15 Flurbereinigungsgesetz).
 
d) ist ein Minderjähriger oder ein Betreuter am Vertrag beteiligt, muss der Vertrag durch das Vormundschaftsgericht genehmigt werden.

5. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte
Die wichtigsten Vorkaufsrechte sind das Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch, Denkmalschutzgesetz, Waldgesetz und Naturschutzgesetz. Das Vorkaufsrecht kann nur bei Kaufverträgen ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht bewirkt, dass der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit hat, den Grundbesitz zu den vereinbarten Konditionen selbst anzukaufen. Das Vorkaufsrecht ist kein Ankaufsrecht und entsteht erst nach Beurkundung eines Kaufvertrages.

6. Lastenfreistellung
Nach Beurkundung des Vertrages wird der Notar für die vom Käufer nicht übernommenen Belastungen Löschungsbewilligungen einholen. Mit welchen Rechten das Grundstück belastet ist, ergibt sich aus Abteilung II und III des Grundbuchs.
 
a) Häufig befinden sich in den Grundbüchern Altbelastungen, die noch in Goldmark-, Reichsmarkhypotheken eingetragen wurden. Solche Belastungen blieben auch nach Inkrafttreten des ZGB am 01.01.1976 bestehen. Für solchen Grundpfandrechte hat das Grundbuchbereinigungsgesetz eine Löschungserleichterung gebracht. Grundpfandrechte für Privatgläubiger können danach durch Hinterlegung abgelöst werden.
 
b) Eine böse Überraschung können auch im Grundbuch gelöschte Grundschulden dann bieten, wenn sie trotz eingetragener Löschung wieder aufleben. Beim Eintritt von Klein- oder Mittelbauern in LPG´s trat nach dem Entschuldungsgesetz von 1954 eine Befreiung von bestimmten Verbindlichkeiten ein. Die Grundpfandrechte wurden gelöscht. Die Entschuldung entfiel mit dem Austritt aus der LPG. Dies gilt auch bei einem Austritt nach der Wende. Zu achten ist daher stets auf den Löschungsvermerk. Ist Löschungsgrundlage das Entschuldungsgesetz für Klein- und Mittelbauern, ist vor dem Vollzug eine endgültige Löschungsbewilligung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau einzuholen.

7. Sicherung der Kaufpreiszahlung
Der Kaufpreis wird erst nach Beurkundung des Kaufvertrages bei Vorliegen aller entsprechenden Voraussetzungen zur Zahlung fällig. In der Urkunde sind daher umfassende Regelungen für den Fall mit aufzunehmen, dass der Käufer den Kaufpreis wider Erwarten nicht zahlt. Dabei sind drei denkbare Fälle der Nichtzahlung zu unterscheiden:
a)   Der Käufer zahlt den Kaufpreis lediglich verspätet. Für diesen Fall ist dem Verkäufer die Möglichkeit einzuräumen, Verzugszinsen zu verlangen.
b)   Der zweite denkbare Fall der Leistungsstörung liegt vor, wenn ein Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, weil er zur Zahlung gar nicht in der Lage ist. Für diesen Fall ist dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht einzuräumen. Ganz wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass dem Verkäufer die Möglichkeit gesichert sein muss, das Grundstück anderweitig zu veräußern. Die Weiterveräußerung ist in aller Regel dann nämlich durch Eintragung der Eigentumsvormerkung blockiert. Eine Löschung der Vormerkung ist grundsätzlich nur mit Bewilligung durch den Käufer möglich. Hier ist im Vertrag entsprechende Vorsorge, z. B. durch Aufnahme einer Vollmacht, zu treffen.
c)    Der letzte denkbare Fall der Nichtzahlung besteht darin, dass ein Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, weil er gar nicht bezahlen will. Etwa, weil er sich in der Zwischenzeit alles anders überlegt hat. Für diesen Fall sollte der Kaufvertrag dem Verkäufer die Möglichkeit einräumen, Vollstreckungsmaßnahmen einzuleiten, ohne vorher jahrelang einen Prozess vor Gericht führen zu müssen. Dabei sollten auch die Verzugszinsen der Vollstreckung unterworfen werden.

IV. Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank

Vor Beurkundung eines Kaufvertrages sollte in jedem Fall die Finanzierung mit einer Bankabgeklärt sein. Ein häufiger Irrtum liegt jedoch in der Vorstellung begründet, dass nach Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages und Abschluss eines Kreditvertrages die Bank das Geld ohne weiteres zur Verfügung stellt.

Hier ist zu berücksichtigen, dass Banken Kredite nur gegen hinreichende Sicherheit gewähren dürfen. Die Sicherheit besteht darin, dass an dem gekauften Grundstück eine Grundschuld bestellt wird. Die Grundschuld bietet der Bank die Sicherheit, dass für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, die Bank das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung veräußern lassen kann und der gewährte Kredit aus dem Versteigerungserlös abgelöst wird. Bevor diese Sicherheit nicht besteht, wird eine finanzierende Bank Ihnen das Geld für die Kaufpreiszahlung und oder Investitionen nicht zur Verfügung stellen.

Die Aufgabe des Notars besteht nun darin, dafür Sorge zu tragen, dass sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die Interessen des Käufers gewahrt bleiben. Die Interessen des Verkäufers bestehen darin, dass Belastungen des Käufers erst dann zur Eintragung in das Grundbuch gelangen, wenn die Kaufpreiszahlung sichergestellt ist. Andererseits ist der Käufer in der Regel darauf angewiesen, das Grundstück des Verkäufers bereits mit Grundschulden zu belasten, bevor die Eigentumsumschreibung auf den Käufer beantragt werden konnte. Die Eigentumsumschreibung auf den Käufer kann nämlich erst dann beantragt werden, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wurde. Der Käufer erhält das Geld von einer Bank aber nur dann, wenn eine Grundschuld bestellt wurde.

Diese Problematik löst man dadurch, dass der Verkäufer dem Käufer eine sogenannte Belastungsvollmacht erteilt, die mit gewissen Einschränkungen versehen ist. Die Einschränkung besteht darin, dass sich die finanzierende Bank verpflichten muss, auf die Grundschuld als Sicherheit nur dann zurückzugreifen, wenn Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers erfolgt sind, d. h. wenn der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wurde. Dem Verkäufer kommt es in der Regel allein darauf an, dass er den vereinbarten Kaufpreis erhält. Sobald er den Kaufpreis erhalten hat, ist dem Verkäufer in der Regel das weitere Schicksal des Grundstücks gleichgültig. Sobald die finanzierende Bank des Käufers dem Notar die eingeschränkte Sicherungszweckerklärung bestätigt hat, kann der Notar die Grundschuld bereits vorab zum Grundbuch abreichen. Das allein genügt aber noch nicht, dass die Kreditmittel auch tatsächlich an den Käufer ausgezahlt werden. Dafür ist vielmehr noch eine Notarbestätigung erforderlich. Die Notarbestätigung kann frühestens eine Woche nach Einreichung der Grundschuld zum Grundbuchamt durch den Notar abgegeben werden.

V.  Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten

Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Ab Übergabe stehen dem Käufer die Nutzungen zu. Die Übergabe sollte grundsätzlich von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig gemacht werden. Besondere Vereinbarungen sind im Hinblick auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse erforderlich.
Ist der Grundbesitz verpachtet, lässt der Kaufvertrag das bestehende Pachtverhältnis gemäß § 566 BGB völlig unberührt. Mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer kraft Gesetzes neuer Verpächter. Da es jedoch interessengerecht erscheint, dass Pachteinnahmen dem Käufer bereits ab vollständiger Kaufpreiszahlung zustehen, ist eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag mit aufzunehmen.

B Kaufverträge mit Besonderheiten in der Person des Verkäufers oder Käufers

I.   Minderjähriger

Ist ein Minderjähriger Vertragsbeteiligter, wird er gemäß § 1629 I 2 BGB durch seine Eltern gemeinsam vertreten. Wollen die Eltern ein Grundstück an das Kind verkaufen oder von ihrem Kind kaufen, können sie das Kind gemäß §§ 1629 III, 1795 II, 181 BGB nicht vertreten. Nach § 1795 I 1 BGB kann ein Elternteil das Kind auch nicht vertreten bei einem Rechtsgeschäft zwischen seinem Ehegatten oder einem Verwandten in gerader Linie. In diesen Fällen ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers erforderlich. Nach Beurkundung ist der Vertrag zusätzlich vom Vormundschaftsgericht zu genehmigen.

II.  Geschäftsunfähiger

Kann ein Volljähriger seine eigenen Angelegenheit nicht wahrnehmen und hat er keine Vorsorgevollmacht errichtet (diese muss bei Grundstücksgeschäften notariell errichtet sein), ist ein Betreuer zu bestellen. Auch in diesem Fall ist der Vertrag vormundschaftsgerichtlich zu genehmigen.

III. Erbengemeinschaft

Will eine Erbengemeinschaft Grundbesitz veräußern, ist dies nur dann möglich, wenn alle Miterben an dem Verkauf mitwirken. Ist einer der Miterben nicht bereit, beim Verkauf mitzuwirken, scheitert der Vertrag.

Beachte:
Die Erbengemeinschaft ist deutlich von der Bruchteilsgemeinschaft abzugrenzen:

• Lautet der Grundbucheintrag in Abt I: Eigentümer Alfred Adler und Berta Blaufink in Erbengemeinschaft handelt es sich um eine Erbengemeinschaft. Daran ändert auch nichts, dass der Erbschein die Eigentümer als Erben zu je ½ Anteil ausweist.
• Lautet der Grundbucheintrag in Abt I: Eigentümer Alfred Adler und Berta Blaufink zu je ½ Anteil handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Hier kann jeder grundsätzlich über seinen Bruchteilsanteil selbständig verfügen.

 
Hat der Erblasser in seinem Testament einen Testamentsvollstrecker ernannt, erfolgt der Verkauf nicht durch die Miterben, sondern durch den Testamentsvollstrecker. Dieser muss sich durch ein sogenanntes Testamentsvollstreckerzeugnis ausweisen. Zu Schenkungen ist der Testamentsvollstrecker nach § 2205, 2 BGB nicht befugt.

IV. Verkäufer ist Vorerbe

Ist der Verkäufer Vorerbe, kann er zwar ein im Nachlass befindliches Grundstück verkaufen, die Veräußerung ist jedoch bei Eintritt der Nacherbfolge nach § 2113 I BGB insoweit unwirksam, als die Rechte des Nacherben vereitelt oder beeinträchtigt würden. Der Erblasser kann jedoch den Vorerben von den Beschränkungen des § 2113 I BGB befreien. Zu Schenkungen ist der Vorerbe jedoch in keinem Fall befugt. Bei Veräußerungen eines Grundstücks durch einen Vorerben sollten sicherheitshalber die Nacherben am Verkauf mitwirken, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

V.  Verkauf durch einen Insolvenzverwalter

Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Verfügungsrecht gemäß § 80 I InsO auf den Insolvenzverwalter über.

VI. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung vermerkt

Besondere Gefahren drohen, wenn im Grundbuch der Zwangsversteigerungsvermerk oder die Zwangsverwaltung eingetragen wurde. In diesen Fällen kann der eingetragene Eigentümer zwar noch über das Grundstück verfügen. Eine Abwicklung des Vertrages ist jedoch nur mit Zustimmung aller Gläubiger möglich, die Zwangsversteigerungsverfahren betreiben. Diese müssen nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sein.
Da in diesen Fällen der Kaufpreis in aller Regel nicht zur Ablösung aller Gläubigerforderungen ausreicht, muss eine Einigung über die Verteilung des Kaufpreises zwischen den Gläubigern erzielt werden.

C Kaufverträge mit Besonderheiten bei der Kaufpreiszahlung

I. Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten des Verkäufers in Anrechnung auf den Kaufpreis

Der Kaufpreis kann ganz oder teilweise dadurch gezahlt werden, indem der Käufer Schulden des Verkäufers übernimmt. Zu beachten ist, dass eine sogenannte Schuldübernahme nach § 416 BGB der Genehmigung durch den Gläubiger bedarf. Die einfache Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer genügt nicht, um den Verkäufer davor zu bewahren, dass er später von dem Gläubiger in Anspruch genommen wird. Weiter muss eindeutig geklärt werden, ab wann der Käufer die Schulden übernimmt.

II. Stundung eines Kaufpreisteils mit Sicherung durch Restkaufpreishypothek, Ratenkauf

Diese Vertragsgestaltung hat zu Recht kaum eine praktische Bedeutung. Der Verkäufer ist in aller Regel nicht bereit, über einen längeren Zeitraum einen Teil des Kaufpreises zu stunden. Besondere Probleme ergeben sich, wenn der Verkäufer nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer vom Vertrag zurücktreten muss, weil der Kaufpreisrest nicht gezahlt wird. Wurde in diesem Fall der erste Kaufpreisteil finanziert, erhält der Verkäufer den Grundbesitz - belastet mit dem Bankgrundpfandrecht - zurück.

In solchen Fällen erscheint es sinnvoller, einen Ratenkaufvertrag zu beurkunden und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung vorzunehmen. Eine längere Vertragslaufzeit als fünf Jahre erscheint in keinem Fall angemessen. Folgende Gründe sprechen dagegen:

• Der Verkäufer übernimmt in aller Regel Risiken, die eine Bank des Käufers nicht zu tragen bereit ist.
• Je länger die Vertragsabwicklung dauert, umso schwieriger wird eine etwaige Rückabwicklung. Zum einen hat der Käufer ggf. Investitionen vorgenommen, die er erstattet haben will. Zum anderen entsteht durch den Rücktritt ein sogenanntes Rückgewährschuldverhältnis. D. h. der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, den Kaufpreis zurückzuzahlen.

Bei einem Ratenkaufvertrag sind daher umfangreiche zusätzliche Regelungen erforderlich.

Beispiel:
Das Rücktrittsrecht kann z.B.. wie folgt geregelt werden:

a)   Kommt der Käufer mit der Zahlung eines Betrages (monatliche Raten und/oder Zinsen) von mehr als €     in Verzug, ist der Verkäufer berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten. Ist der Kaufpreisrest nicht rechtzeitig gezahlt, kann der Verkäufer gem. § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos eine Frist von mindestens vier Wochen zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Die Geltendmachung anderer Ansprüche wird dadurch nicht ausgeschlossen.

b)   Macht der Verkäufer von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch, sind gewährte Leistungen nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen mit folgenden vertraglichen Besonderheiten zurückzugewähren:

• Für jeden angefangenen Monat nach Besitzübergang hat der Käufer eine pauschale Nutzungsentschädigung in Höhe von € ................. zu zahlen. Dieser Anspruch des Verkäufers kann mit dem Rückzahlungsanspruch des Käufers aufgerechnet werden.
• Im Falle des Rücktritts, den der Käufer zu vertreten hat, werden ihm nur die notwendigen Verwendungen auf den Vertragsgegenstand erstattet. Nützliche Verwendungen hingegen sind in diesem Fall nicht zu entschädigen.

c)   Macht der Verkäufer gemäß vorstehend lit. a) von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch, so ist der Verkäufer – mehrere jeder für sich - berechtigt, die zugunsten des Käufers im Grundbuch einzutragende Eigentumsvormerkung zur Löschung zu bringen. Der Käufer erteilt dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die unwiderrufliche Vollmacht, die zugunsten des Käufers bewilligte Eigentumsvormerkung zur Löschung zu bewilligen. Diese Vollmacht darf nur vor dem amtierenden Notar ausgeübt werden. Im übrigen ist die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt.
Von dieser Vollmacht darf erst Gebrauch gemacht werden, nachdem

aa)  der Verkäufer dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, mit welchen monatlichen Zahlungen der Käufer in Verzug geraten ist und

bb)  der Notar den Käufer schriftlich aufgefordert hat, ihm durch bankbestätigten Zahlungsbeleg nachzuweisen, dass der durch den Verkäufer behauptete Verzug nicht bestand, der Verkäufer daher nicht zum Rücktritt berechtigt war und der Käufer dieser Aufforderung innerhalb einer Frist von zwei Wochen seit Absendung an die zuletzt bekannte Anschrift oder per Fax nicht nachgekommen ist.

 
d)   Macht der Verkäufer von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch ist der Käufer auf einseitiges Verlangen des Käufers verpflichtet, den Vertragsgegenstand innerhalb von sechs Wochen zu räumen.
Der Käufer unterwirft sich wegen seiner Pflicht gemäß vorstehenden Vereinbarungen den Vertragsgegenstand, belegen in ..................., zu räumen und dem Verkäufer den Besitz zurückzugewähren, der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Der Notar wird angewiesen, dem Verkäufer jederzeit ohne weitere Nachweise eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, nicht jedoch vor Prüfung der Voraussetzungen gemäß vorstehend lit. c) aa) und bb).
 
Weiter sollten nachfolgende Regelungen beim Besitzübergang aufgenommen werden:
„Mit Rücksicht auf das Rücktrittsrecht des Verkäufers im Falle der Zahlungssäumnis seitens des Käufers wird dem Käufer der Besitz bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung mit folgenden Maßgaben eingeräumt:

• Der Käufer ist nicht befugt, den Vertragsgegenstand ganz oder teilweise zu vermieten.
• Der Käufer ist zu Arbeiten auch am Haus mit Ausnahme notwendiger Verwendungen nur auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten befugt. Der Käufer wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nur die Erhaltungsmaßnahmen, die zur Abwendung von Schäden erforderlich sind, im Falle des Rücktritts erstattet werden.
• Der Käufer ist zu Änderungen des Grundrisses sowie zu baulichen Maßnahmen, die einen statischen Eingriff bedeuten, zu Arbeiten an der Fassade und den Fenstern nur nach schriftlicher Zustimmung durch den Verkäufer befugt.“

III. Verrentung des Kaufpreises

Der Grundstückskauf gegen Zahlung einer lebenslänglichen Rente kann für beide Vertragsteile eine interessengerechte Vertragsgestaltung sein. Allerdings sind gerade bei Verträgen unter Familienfremden häufig unlautere Absichten des Käufers im Spiel. Älteren Leuten werden die Vorzüge einer sicheren Altersversorgung gerühmt. Die Zahlung der Leibrente muss jedoch gemessen am Verkehrswert des Grundbesitzes und dem Lebensalter der Berechtigten angemessen festgesetzt werden.