Alternative „Mietkauf“?

 

 

In den „eigenen vier Wänden“ zu wohnen ist für viele nach wie vor ein Traum. Trotzdem suchen private und gewerbliche Grundstücksverkäufer in einem schwierigen Umfeld auf dem Immobilienmarkt und auch angesichts rückläufiger Preise oft vergebens nach einem Käufer. Ist ein solcher gefunden, scheitert der Vertragsschluss immer häufiger an der Finanzierung. Die Wünsche der Geschäftsbanken können gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten von vielen potentiellen Käufern nicht erfüllt werden. In dieser Situation scheint der in jüngster Zeit immer wieder propagierte sog. „Mietkauf“ die Lösung aller Probleme zu sein. Doch was gilt es bei genauerem Hinsehen zu beachten?

 

 

Unterscheiden muss man zwischen einem „u>Ratenkauf“ und dem sog. „Mietkauf““.

 

  • Kein Mietkauf, sondern ein Ratenkauf wird vereinbart, wenn in dem Kaufvertrag vereinbart wird, dass der Kaufpreis in monatlichen oder jährlichen Raten zu zahlen ist. Der Verkäufer übernimmt also praktisch auch die Funktion, die im Normalfall der Bank des Erwerbers zugedacht wäre – mit allen sich hieraus ergebenden Risiken. Was passiert beispielsweise, wenn sich die wirtschaftliche Situation des Käufers verschlechtert, Kaufpreisraten nicht gezahlt werden und der Käufer den Vertragsgegenstand bereits bewohnt ? Auch für den Käufer birgt eine solche Vertragsgestaltung Risiken. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vertragsgegenstand noch mit Schulden des Verkäufers belastet ist, die durch die Kaufpreisraten getilgt werden sollen. Dann gilt es sicherzustellen, dass die gezahlten Raten vom Verkäufer nicht für andere Zwecke verwendet werden. Ob und wie diese und andere Risiken im Rahmen der Vertragsgestaltung verlässlich ausgeschaltet werden können, erklärt Ihnen im Rahmen der zwingend erforderlichen notariellen Beurkundung der Notar. Ihn sollten Sie in jedem Falle bereits frühzeitig in die Überlegungen einbeziehen.

 

  • Kennzeichnend für einen Mietkauf ist der Abschluss eines Mietvertrages mit der Option oder Verpflichtung des Mieters, das Vertragsobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu kaufen. Der Verkäufer bleibt auch nach Abschluss die Mietkaufvertrages bis zur Ausübung der Option Vermieter! Obwohl es sich bei dem Mietkaufvertrag um einen Mietvertrag handelt, bedarf er aufgrund der enthaltenen Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung zwingend der notariellen Beurkundung. Die Nichtbeachtung dieser Form führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages mit fatalen Folgen für alle Beteiligten. Wichtig ist ferner, dass der abzuschließende Vertrag bereits detaillierte Regelungen zur Ausgestaltung des Kaufvertrages enthalten muss, da ansonsten Streit über die Folgen der Ausübung der eingeräumten Option droht. Im Regelfall bildet deshalb ein vollständiger Kaufvertrag einen Bestandteil des Vertrages, der erst bei Ausübung der Option in Kraft gesetzt wird. Sind diese Klippen erfolgreich umschifft, stellen sich viele weitere Fragen: Wie können die Risiken abgesichert werden, die sich aus einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmendaten bei Verkäufer oder Käufer innerhalb der Vertragslaufzeit ergeben? Wie und in welcher Höhe wird der vereinbarte Mietzins auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet? Welchen Einfluss hat die Inflation? Was passiert, wenn das Mietverhältnis vorzeitig oder unvorhergesehen endet? Diese und weitere Fragen gilt es im Rahmen der Vertragsgestaltung zu klären

 

Weder Ratenkauf noch Mietkauf sind Allheilmittel, mit dem jedem potentiellen Käufer der Erwerb und jedem Verkäufer die Veräußerung seiner Immobile ermöglicht wird. Es gilt vielmehr, in jedem konkreten Einzelfall zu prüfen, ob durch eine entsprechende Vertragskonstruktion auch ohne Finanzierung durch eine Geschäftsbank ein Immobiliengeschäft ermöglicht werden kann und die damit verbundenen Risiken für alle Vertragsbeteiligten überschaubar und kalkulierbar bleiben.

 

 

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