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Inhalt:

 

  • ALG II: Immobilie mit Nießbrauch kein Vermögen

 

  • Versicherungslücke beim Immobilienkauf

 

  • Energieausweis künftig auch für Gebäude

 

ALG II: Immobilie mit Nießbrauch kein Vermögen

 

(Aus einer Pressemitteilung der Notarkammer Mecklenburg-Vorpommern vom 25.04.2008)

 

Das Bundessozialgericht (Urt. v. 06. 12. 2007 – B 14/7b AS 46/06 R) hat jüngst entschieden, dass einem Empfänger von Arbeitslosengeld II die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts als Zuschuss (und nicht nur als Darlehen) zustehen, selbst wenn er Eigentümer eines werthaltigen Hauses ist, welches allein von seiner Mutter aufgrund eines ihr auf Lebenszeit zustehenden Nießbrauchs bewohnt wird. Der Leistungsempfänger selbst wohnte andernorts zur Miete.

 

Das von der Mutter bewohnte Haus war nach Auffassung des BSG kein beim Leistungsempfänger zu berücksichtigender verwertbarer Vermögensgegenstand im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II. In diesem Zusammenhang bestätigte das BSG zur Verwertbarkeit folgende Grundsätze:

 

Für die Verwertbarkeit kommt es zunächst darauf an, ob ein Vermögensgegenstand überhaupt verbraucht, übertragen oder belastet werden kann. Ist dies der Fall, muss weiter geprüft werden, ob die Verwertung tatsächlich in absehbarer Zeit einen Ertrag bringt, durch den der Leistungsempfänger zumindest vorübergehend seinen Lebensunterhalt bestreiten kann. Ist der Vermögensgegenstand danach verwertbar, ist dieser  gem. § 12 Abs. 1 SGB II als Vermögen zu berücksichtigen und es stellt sich die Folgefrage, ob das ALG II übergangsweise als Darlehen gewährt werden kann, weil etwa eine sofortige Verwertung nicht möglich ist. Lässt sich hingegen in absehbarer Zeit tatsächlich kein Ertrag erzielen, ist der Vermögensgegenstand nicht verwertbar und gem. § 12 Abs. 1 SGB II von vornherein nicht als Vermögen zu berücksichtigen.

 

Im entschiedenen Fall ließ sich durch einen Verkauf des Hauses aufgrund des Nießbrauchs der Mutter kurzfristig kein Verwertungserlös erzielen. Andererseits stand fest, dass das Haus sich in dem Moment gut vermarkten lassen würde, in dem die Mutter verstirbt und damit der Nießbrauch erlischt. Für die Frage der Verwertbarkeit kam es damit grundsätzlich darauf an, ob der Tod der Mutter in absehbarer Zeit eintreten würde. Das BSG stellte sich auf den Standpunkt, dass in Fällen, in denen eine Verwertungsmöglichkeit vom Tod einer bestimmten Person abhängt, es in der Regel völlig ungewiss ist, wann die Verwertungsmöglichkeit dereinst gegeben sein wird. Es gelangte so zur Unverwertbarkeit des Hauses und sprach dem Leistungsempfänger das ALG II als Zuschuss zu.

 

Eine Aussage dazu, ob sich diese Grundsätze auch auf Wohnungsrechte, die durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten grundbuchlich gesichert sind, übertragen lassen, enthält die Entscheidung nicht. Gleichwohl erscheint eine entsprechende Anwendung dieser Grundsätze auch für Wohnungsrechte sehr nahe liegend.

 

Insbesondere für Bürger in den neuen Bundesländern ist interessant, dass das BSG in dem Urteil auch darauf hinwies, dass Grundstücke, durch deren Verwertung sich in absehbarer Zeit kein Ertrag erzielen lässt, weil sie infolge sinkender

Immobilienpreise über den Marktwert hinaus belastet sind, ebenfalls als unverwertbar angesehen werden. Solche Grundstücke sind daher gem. § 12 Abs. 1 SGB II bereits wegen fehlender Verwertbarkeit nicht als Vermögen zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob es sich um selbstgenutztes Schonvermögen im Sinne des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II handelt.  

 

Soll eine Immobilie z.B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation übertragen werden, kommt der Frage, inwieweit die Immobilie bei auch künftigem Bezug von ALG II-Leistungen beim Erwerber verwertbares Vermögen darstellt, oft entscheidende Bedeutung zu. Dies kann zumindest für bestimmte Fallkonstellationen durch eine notarielle Vertragsgestaltung vermieden werden, die den Erfordernissen des SGB II Rechnung trägt.

 

 

Versicherungslücke beim Immobilienkauf

 

(Aus einer Pressemitteilung der Notarkammer Mecklenburg-Vorpommern vom 19.03.2008)

 

Ein Thüringer hatte im Sommer 2004 ein Einfamilienhaus gekauft. Kurz bevor er im Dezember 2004 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, brannte das gekaufte Einfamilienhaus ab. Der Gebäude- und Brandversicherer wollte für diesen Schaden nicht aufkommen, da der Verkäufer den im September 2004 fälligen Betrag nicht gezahlt und auch auf Mahnungen des Versicherers nicht reagiert hatte.br> 
Nach einem Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 17.01.2008 (Az: 4 U 574/06) ging der Versicherungsschutz wegen Nichtzahlung des fälligen Betrages verloren. Insbesondere muss der Versicherer nicht den Käufer über den ausstehenden Betrag und den damit drohenden Versicherungsverlust informieren. Der Käufer muss sich selbst darum kümmern, dass die Versicherung bezahlt ist. Ein Immobilienkäufer muss sicherstellen, dass entweder er oder der Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung des Käufers  im Grundbuch die Beiträge für die Gebäude- und Brandversicherung zahlt. Ob Käufer oder Verkäufer für einen Rückstand der Beitragszahlungen verantwortlich ist, spielt nach dem Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts keine Rolle.

 

Nach einem Hausverkauf, der notariell zu beurkunden ist, geht zwar die Gebäude- und Brandversicherung auf den neuen Eigentümer über, aber erst, wenn dieser im Grundbuch eingetragen wird. Bis zu diesem Zeitpunkt, der im Regelfall mehrere Monate beträgt, bleibt der alte Eigentümer (=Verkäufer) Versicherungsnehmer und dem Versicherer zur Beitragszahlung verpflichtet. Das gilt, so das Thüringer Oberlandesgericht, auch dann, wenn „Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren“ der Immobilie laut Kaufvertrag bereits auf den Käufer übergegangen sind. Im Regelfall ist dies der Zeitpunkt des Tages der vollständigen Kaufpreiszahlung, kann aber - wie im zu entscheidenden Fall - auch der früher liegende Tag der Beurkundung sein. 
Lassen Sie sich daher als Käufer vom Verkäufer die Versicherungspolice und die letzte Beitragsrechnung mit Zahlungsbeleg aushändigen. Nur dann wissen Sie sicher, ob überhaupt Versicherungsschutz besteht und wann der nächste Versicherungsbeitrag fällig wird. Vereinbaren Sie ggf. mit dem Verkäufer, dass Sie als Käufer den Versicherungsbeitrag zahlen, falls dieser voraussichtlich vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch fällig wird, und informieren Sie den Versicherer von dieser Vereinbarung.

 

Schließlich ist die Aushändigung der Versicherungspolice auch deswegen wichtig, weil Sie als Käufer innerhalb eines Monats nach Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch die Versicherung kündigen können, z.B. weil Sie ein günstigeres Angebot gefunden haben. Sie sollten also schon vor diesem Hintergrund den Versicherer selbst, aber auch den Inhalt der Versicherung kennen.

 

 

Energieausweis künftig auch für Gebäude

 

(Aus einer Pressemitteilung der Notarkammer Mecklenburg-Vorpommern vom 23.01.2008)

 

Für viele Elektrogeräte ist es bereits eine Selbstverständlichkeit. Die Hersteller sind verpflichtet, deren Energieverbrauch offenzulegen und damit die Zuordnung des jeweiligen Gerätes zu einer bestimmten Energieeffiziensklasse zu ermöglichen. Die diesbezüglichen Angaben werden auf einem standardisierten Etikett (sog. EU-Label) festgehalten. Für den Verbraucher besteht so die Möglichkeit sich schnell über den Energieverbrauch eines Gerätes zu informieren und sich einen Überblick darüber zu verschaffen, ob es sich bei dem Gerät im Vergleich mit anderen Vertretern seiner Klasse um einen „Energiefresser“ handelt oder nicht.

 

Die Umsetzung einer EG Richtlinie aus dem Jahr 2002 durch die Energieeinsparverordnung 2007 führt ab Mitte des Jahres 2008 dazu, dass es vergleichbare Ausweise künftig auch für Gebäude geben wird. Auch bei Immobilien soll es den Verbrauchern dadurch ermöglicht werden, Energiesparmodelle auf den ersten Blick zu erkennen. Ab dem 01.07.2008 besteht zunächst für Wohngebäude, die bis Ende 1965 fertig gestellt wurden eine entsprechende Verpflichtung, die sich ab dem 01.01.2009 auch auf alle später fertig gestellten Wohngebäude und ab dem 01.07.2009 auch auf Nichtwohngebäude erstreckt. Die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises besteht sowohl für Verkäufer gegenüber Kaufinteressenten als auch für Vermieter gegenüber Mietinteressenten. Wichtig erscheint diesbezüglich, dass die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises nach dem Wortlaut der maßgeblichen Norm unabhängig von einem entsprechenden Verlangen des potentiellen Vertragspartners besteht und nur bei einem ausdrücklichen Verzicht desselben entfällt. Ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden.

 

Hinsichtlich des Inhaltes des Energieausweises unterscheidet die Energiesparverordnung 2007 zwei mögliche Varianten. Der in der Erstellung mit geringeren Kosten verbundene Energieverbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch in Kilowattstunden je qm Wohnfläche und Jahr (sog. Energiekennwert) ohne Rücksicht auf besondere Umstände des betreffenden Ermittlungszeitraumes an. Demgegenüber wird der Energiekennwert beim aufwändigeren sog. Energiebedarfsausweis auf der Grundlage der technischen Gebäudegegebenheiten theoretisch ermittelt und gewährleistet so eine größere Vergleichbarkeit.

Bislang bestand zwischen beiden Varianten des Energieausweises uneingeschränkte Wahlfreiheit. Auch dies wird sich ändern. Ab dem 01.10.2008 wird für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, grundsätzlich der strengere Energiebedarfsausweis verpflichtend sein. Für beide Varianten des Energieausweises schreibt die Energiesparverordnung vor, dass die Energiekennwerte zusammen mit den gültigen Referenzwerten (insbesondere geltende DIN-Normen) in einem standardisierten „Gebäudepass“ zu erfassen sind, der zur Verdeutlichung auch grafische Elemente enthält.

 

Die „Energie- oder Gebäudepässe“ können von bauvorlageberechtigten Personen (Architekten), Kaminkehrern oder Energieberatern bei den Verbraucherzentralen ausgestellt werden. Die Kosten liegen nach ersten Erfahrungen zwischen 150,- bis 300,- EUR für Wohnungen und Einfamilienhäuser und bis zu 800,- EUR für Mehrfamilienhäuser.

 

Neben den vielfältigen gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragsparteien, z.B. im Zuge des Abschlusses eines Kaufvertrages über eine Immobilie, statuiert die Energieeinsparverordnung 2007 neue, bislang kaum beachtete Verpflichtungen für den Verkäufer. Im Rahmen der umfassenden Betreuung der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen informiert der Notar selbstverständlich auch über diese Pflichten sowie in diesem Zusammenhang bestehende Gestaltungsmöglichkeiten. Unliebsame Überraschungen bleiben den Vertragsbeteiligten damit erspart.

 

 

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